Eine Grundstücksfläche ist schon dann als "besondere" Fläche der Land- und Forstwirtschaft einzuordnen, wenn sie land- oder forstwirtschaftlich "nutzbar" ist. Ob eine solche Nutzung tatsächlich stattfindet, ist unerheblich. Das hat das Finanzgericht (FG) Düsseldorf entschieden.

Es ging um die Bewertung eines 1.020 Quadratmeter großen Grundstücks im Außenbereich für Zwecke der Grundsteuer. Das Grundstück befindet sich in einer weitläufigen Bodenrichtwertzone, die für eine landwirtschaftliche Nutzung 5,50 Euro pro Quadratmeter und für baureifes Land einen Bodenrichtwert in Höhe von 90 Euro pro Quadratmeter ausweist.

Das Finanzamt bewertete das mit Baumbeständen versehene Flurstück mit einem Bodenrichtwert von 90 Euro pro Quadratmeter und setzte einen Grundsteuerwert von 91.800 Euro fest. Die Kläger wandten ein, ihr Grundstück liege planungsrechtlich im Außenbereich und sei nach dem Regionalplan als "allgemeiner Freiraum und Agrarbereich" und als landwirtschaftliche Fläche nach dem Flächennutzungsplan ausgewiesen. Eine Bebauung sei nicht zulässig, weshalb der Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Nutzung von 5,50 Euro pro Quadratmeter anzuwenden sei.

Das Finanzamt argumentierte dagegen, es liege ein abweichender Entwicklungszustand vor, da das Grundstück zu Gartenzwecken und nicht tatsächlich landwirtschaftlich genutzt werde. Da kein entsprechender Bodenrichtwert existiere, sei dieser gemäß § 247 Bewertungsgesetz (BewG) abzuleiten. Danach ergebe sich ein Bodenwert nach den Grundsätzen für "weitere Flächen" mit zwölf Euro pro Quadratmeter oder durch prozentuale Ableitung mit 11,25 Euro pro Quadratmeter.

Das FG gab der Klage statt. Eine Anpassung des Bodenrichtwerts nach § 247 BewG komme nicht in Betracht, da ein Bodenrichtwert ausdrücklich festgestellt worden sei. Das Gericht ordnete das Flurstück als landwirtschaftliche Fläche im Sinne von § 3 Absatz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 ein. Entscheidend sei allein, dass eine Fläche land- oder forstwirtschaftlich "nutzbar" sei – ob eine solche Nutzung tatsächlich stattfinde, sei unerheblich. Das Flurstück erweise sich als "besondere Fläche der Landwirtschaft". Da auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bestehe, sei der Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen von 5,50 Euro pro Quadratmeter anzuwenden.

Gegen die Entscheidung hat der Beklagte Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Diese läuft beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzteichen II B 50/25.

Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 22.05.2025, 11 K 2040/24 Gr,BG, nicht rechtskräftig